VPF Conseils

Loi SCELLIER

Description

Succédant aux dispositifs Robien recentré et Borloo populaire pour les investissements réalisés (logements acquis ou achevés) depuis le 1er janvier 2009, la loi Scellier offre aux particuliers réalisant une acquisition immobilière destinés à la location (non meublée) un cadre fiscal très attractif pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

Personnes et bien immobiliers concernés

• La loi concerne les logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation
• La réduction d’impôt Scellier n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009.

Aussi, pour les ventes en VEFA (Vente en état futur d'achèvement, qui n'est une promesse d’achat ni une promesse synallagmatique) signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, possibilité d'opter pour le dispositif Scellier (ou bien sur Robien ou Borloo), sous réserve par ailleurs de respecter les autres conditions.

Avantages

• Réduction d'impôt en pourcentage du montant investi (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €) :

- Investissement en 2009 et 2010: 25% (répartie linéairement sur 9 ans).

- Investissement à compter de 2011: 20% (répartie linéairement sur 9 ans).

• Possibilité de prorogation durant deux périodes successives de 3 ans (2% par an de réduction d'impôt supplémentaire).
• Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
• Régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d'emprunts et des charges locatives réelles.
• Déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts (déduction "Borloo") applicable à condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires.

OBLIGATION À RESPECTER :

• Location non meublée pendant 9 ans à 15 ans  (sans possibilité de louer à un ascendant ou un descendant appartenant au foyer fiscal) à titre de résidence principale du locataire. Au-delà de cette durée, liberté de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.

• Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique.
• Respect du plafond de ressources (revenus) du locataire en cas d'option Borloo.
• Réduction d'impôt accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, et pour un seul logement par an par contribuable.

Notre avis

Compatibilité avec les autres lois de défiscalisation :

• Non cumulable, pour le même bien immbolier, avec les réductions d'impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques. Par contre, la déduction fixée à 26% des revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale est cumulable avec la loi Scellier.
• Non cumulable, pour le même bien immbolier, avec l'amortissement Robien et Borloo. Par contre, la déduction fixée à 30% des loyers bruts (déduction "Borloo") est applicable à condition de respecter notamment les flafonds de ressources des locataires et le fait que le locataire soit une personne autre qu'un ascendant ou descendant du contribuable.

Afin de faire coïncider l'investissement locatif avec les zones où la demande locative est la plus forte, voici les zones où il est possible d'investir :

Zone A	Zone B1	Zone B2
-Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne. - Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton). - Genevois français.	- Agglomérations de plus de 250 000 habitants*. - Grande couronne autour de Paris. - Quelques agglomérations chères**. - Pourtour de la Côte d'Azur. - Départements Outremer Corse et îles.	Reste de la zone B, c'est-à-dire : - Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants. - Autres zones frontalières ou littorales chères. - Limite de l'Île-de-France.

*23 agglomérations comptant plus de 250 00 habitants selon le dernier recensement général de la population : Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Étienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.

**Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.

En fonction de ces zones, les plafons de loyers sont les suivants :

(par mois par m² de surface dit "fiscale", charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2008)

	Zone A	Zone B1	Zone B2
Loyer mensuel en m²	21,02 €	14,61 €	11,95 €

Actualisation annuelle au 1er janvier.

Il est en outre possible d'opter pour la déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts (déduction "Borloo") à condition de respecter un plafond de ressource du locataire. Pour les baux conclus en 2008 (appréciées à la date de conclusion du bail) :

Composition du foyer locataire	Zone A	Zone B1	Zone B2
Personne seule	42 396 €	31 491 €	28 867 €
Couple	63 362 €	46 245 €	42 392 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	76 165 €	55 363 €	50 750 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	91 234 €	67 002 €	61 419 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	108 003 €	78 640 €	72 087 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	121 533 €	88 706 €	81 314 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 13 545 €	+10 075 €	+ 9 235 €

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fontion de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et le 1er octobre de l'année précédente.

Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondant au revenu fiscal de référence, qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu de l'avant-dernière année précédant la sinature du contrat de location.

Sachant que près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, cette limitation est minime.

Dispositif	"Scellier"	"Robien recentrée"	"Borloo populaire"
Avantage fiscal	Réduction d'impôt de 25% du prix de revient du logement (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000€)	Amortissement de 6% par an pendant 7 ans puis 4% par an pendant 2 ans, soit 50% au total.	Vous achetez un logement neuf que vous vous engagez à louer pendant 9 ans. Les loyers ne doivent pas dépasser un plafon proche de celui du marché. En contrepartie, vous bénéficiez d'avantages fiscaux.
Durée de location	9 ans à 15 ans	9 ans	9 ans à 15 ans
Déduction forfaitaire	30 % possible si respect des conditions Borloo	0 %	30 %
Déduction des intérêts d'emprunt	Oui	Oui	Oui
Déduction des frais réels	Oui	Oui	Oui
Imputation annuelle du déficit sur les revenus	Aucune : réduction d'impôt	10 700€	10 700€
Réduction d'impôt annuelle maximum	8 333€	4 280€	4 280€
Loyer	Plafonné à environ 90% du loyer marché	Plafonné à environ 90% du loyer marché	Plafonné à environ 70% du loyer marché
Engagement de location	9 ans à 15 ans	9 ans	9 ans à 15 ans
Plafond des ressources du locataire	non, sauf si option Borloo	Non	Oui
Possibilité de louer à un ascendant/descendant	oui si ne faisant pas partie du foyer fiscal	Oui	Non